国家统计局2025年11月发布的楼市数据，勾勒出一幅令人警醒的二手房市场图景：70个大中城市二手房价无一上涨，一线城市连续第七个月领跌，跌幅扩大至1.1%，创下近一年来的最大跌幅。与此同时，头部房产经纪平台贝壳集团披露的650万套挂牌量，较四年前激增60%，更直观地揭示了市场供需的严重失衡。这组数据的叠加，不仅标志着二手房市场进入深度调整期，更折射出房地产行业从规模扩张向高质量发展转型中的深层矛盾，其影响已远超行业本身，蔓延至经济增长、金融稳定与民生福祉等多个领域。
当前二手房市场的核心症结，在于供需关系的根本性逆转。贝壳集团副董事长徐万刚透露的“房客比”拐点颇具代表性：2021年7月之前，该比值持续大于1，“客多房少”的卖方市场特征明显；此后则持续小于1，市场彻底转向“房多客少”的买方市场。650万套的挂牌量背后，是多重因素叠加催生的供给激增。一方面，房价下行预期削弱了市场信心，大量业主将闲置或出租房源挂牌出售，试图规避资产缩水风险，部分投资客更是集中抛售小户型房源，形成“踩踏式”供给压力；另一方面，房企降价自救引发的连锁反应不容忽视，新房市场“以价换量”导致部分区域出现新房二手房价格倒挂，进一步倒逼二手房业主降价让利，而司法拍卖房等非正常抛售房源的增加，更拉低了市场整体成交价格。
与供给激增形成鲜明对比的，是需求端的持续萎缩。人口结构变化构成了长期制约因素，2025年我国城镇化率已达67.2%，增速明显放缓，25-45岁适龄购房人群较2020年减少约4200万人，刚需与改善型需求双双减弱。短期来看，居民收入预期不稳与“买涨不买跌”的心理加剧了需求观望。数据显示，居民中长期贷款连续8个月负增长，反映出大众对加杠杆买房的审慎态度，曾经“买房稳赚”的投资信仰彻底崩塌，房子正从“增值资产”回归“居住消费品”的本质属性。政策层面虽已密集发力，30余城取消限购、北上广深放松郊区购房资格，“认房不认贷”全面落地，但政策效果的显现存在时间差，在收入预期尚未改善的背景下，市场信心修复仍需时日。
二手房市场的深度调整，正引发一系列连锁反应，对经济社会产生多重冲击。从经济增长来看，房地产作为国民经济的支柱产业，其增加值占GDP比重已从2020年的8.3%回落至2024年的6.3%，2021-2024年对GDP增长的拉动连续为负。二手房市场的低迷直接影响上下游产业链，不仅导致装修、家电、家具等下游消费收缩，更波及钢铁、建材等上游产业，加剧了经济增长压力。金融领域的风险隐患同样值得警惕，房地产与金融体系深度绑定，房价下跌可能导致房企资金回笼困难，开发贷违约风险上升，同时住房抵押物价值缩水可能引发个人房贷违约增加。数据显示，2025年三季度末商业银行不良贷款率已达1.52%，部分城商行地产业不良贷款占比突破60%，房地产领域成为金融风险的主要承压点。
对民生领域而言，二手房市场的波动呈现出复杂影响。对刚需青年群体来说，房价下跌看似降低了购房门槛，但经济放缓伴随的就业压力增大、收入增长乏力，可能导致“购房成本下降但购房能力同步减弱”的困境；对低收入群体和灵活就业者而言，房地产及相关行业的收缩可能直接影响其就业岗位与收入来源，而资产增值收益与他们关联度极低，反而要承受经济下行的更大压力。更为棘手的是，地方政府陷入“房地产调整—财力下降—稳市能力不足”的负向循环，土地出让收入减少削弱了地方通过收购存量商品房、盘活存量土地稳定市场的能力，而低能级城市的库存压力与人口流出矛盾，更让去库存难度倍增。
展望未来，二手房市场的止跌回稳，需要政策协同与市场自我调节的双重发力。短期来看，政策需精准对接合理需求，优化信贷支持政策，降低刚需和改善型购房者的入市门槛，同时加快保障性住房建设，分流低端需求，缓解二手房市场的供给压力。中期而言，要打破地方政府对土地财政的依赖，通过专项债支持、产业升级等方式拓宽财政收入渠道，增强地方稳市能力。从市场层面看，当房价下跌至租金回报率媲美低风险投资品收益率时，房产的投资价值将重新凸显，市场有望自发形成新的供需平衡；而成交量连续3-6个月环比、同比增长，挂牌量增速放缓、议价空间缩小等信号，将成为市场回归理性的重要标志。
当前二手房市场的全线下跌与高挂牌量，是行业告别高速增长、迈向高质量发展的必经阶段，也是市场消化前期库存、重塑价值体系的过程。房地产市场的健康发展核心是“稳”而非“涨”或“跌”，唯有通过政策精准引导、行业转型升级、市场信心修复的多方合力，才能推动二手房市场逐步回归理性区间，让房地产行业真正发挥保障民生、支撑经济的基础性作用。对于购房者、房企与地方政府而言，适应市场新常态、摒弃短期投机思维，才是穿越调整周期的关键所在。
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